用1/4個(gè)世紀(jì)來開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目

　　長江實(shí)業(yè)2012年、2013年年報(bào)顯示，位于北京中央別墅區(qū)的譽(yù)天下項(xiàng)目為長江實(shí)業(yè)的銷售業(yè)績作出了一定貢獻(xiàn)。

　　記者了解到，早在1993年，長江實(shí)業(yè)就作為大股東之一開始參與譽(yù)天下所在地塊開發(fā)；2003年，長江實(shí)業(yè)完全擁有該地塊；2005年，取得北京市住建委頒發(fā)的施工證并開始建設(shè)，但不久便因故停工；2008年，重新開工。

　　長江實(shí)業(yè)2008年年報(bào)顯示，譽(yù)天下項(xiàng)目占地面積為74萬平方米，建筑面積為44.5萬平方米，分三部分分期開發(fā)，其中，第一部分預(yù)計(jì)完工時(shí)間是2010年，第二部分是2012年，第三部分是2014年。

　　而長江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，譽(yù)天下項(xiàng)目未完工土地又被分為4個(gè)部分，分期開發(fā)，其預(yù)計(jì)最后的完工時(shí)間是2018年。這意味著，從1993年參與開發(fā)算起，這一項(xiàng)目的開發(fā)時(shí)間是25年，相當(dāng)于1/4個(gè)世紀(jì)。

　　據(jù)了解，2008年譽(yù)天下的別墅上市時(shí)，價(jià)格為20000元/平方米，而今年譽(yù)天下別墅的最新價(jià)格為35000元/平方米。時(shí)隔6年，譽(yù)天下從600萬左右/套的經(jīng)濟(jì)型別墅躍升為千萬元級(jí)別墅。

　　分析人士指出，通過10多年的囤地，中央別墅區(qū)的交通配套和區(qū)域環(huán)境都有了明顯改善，這大大提升了項(xiàng)目的土地價(jià)值。再經(jīng)過10年的開發(fā)，中央別墅區(qū)可供開發(fā)的土地越來越稀缺，而且在房價(jià)不斷上漲的推動(dòng)下，該區(qū)域地塊進(jìn)一步提升了價(jià)值。

　　拿地9年，2/3的項(xiàng)目未完工

　　譽(yù)天下僅僅是長江實(shí)業(yè)被外界質(zhì)疑的“先囤地坐等升值，再相機(jī)開發(fā)入市”策略的冰山一角。

　　長江實(shí)業(yè)2014年半年報(bào)顯示，長江實(shí)業(yè)2014年預(yù)計(jì)完成的地產(chǎn)項(xiàng)目中，絕大多數(shù)的內(nèi)地地產(chǎn)項(xiàng)目是在2005年前拿地的。如長江實(shí)業(yè)預(yù)計(jì)今年完工的位于廣東東莞的海逸豪庭項(xiàng)目第E1及E2期，實(shí)際上，該地塊竣工時(shí)間一再調(diào)整，從最初的2001年一度拖至2017年，截至目前，該項(xiàng)目的開發(fā)面積只有三分之一。

　　記者選擇了長江實(shí)業(yè)2005年年報(bào)和2013年年報(bào)，對(duì)長江實(shí)業(yè)在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備、開發(fā)情況進(jìn)行了對(duì)比。

　　之所以選擇2005年，一是2005年正是長江實(shí)業(yè)在內(nèi)地大規(guī)模拿地的年份，土地越多，越具有代表性；二是2005年后中央不斷加大打擊囤地力度，幾乎每次樓市調(diào)控都劍指囤地，在這種背景下更能了解長江實(shí)業(yè)的開發(fā)技巧；三是2005年至今，近9年的時(shí)間，一般來說，已經(jīng)足夠開發(fā)完一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目了。

　　長江實(shí)業(yè)2005年年報(bào)顯示，當(dāng)年長江實(shí)業(yè)在內(nèi)地共有29個(gè)項(xiàng)目，大多數(shù)項(xiàng)目的估計(jì)完工時(shí)間是2006、2007、2008年。而長江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，這29個(gè)項(xiàng)目中，只有10個(gè)項(xiàng)目處于已完工狀態(tài)；有18個(gè)項(xiàng)目處于未完工狀態(tài)，且最終完工時(shí)間普遍調(diào)整為2015、2016年左右；另有一個(gè)項(xiàng)目重慶南岸，具體開發(fā)信息不詳。

　　這意味著，長江實(shí)業(yè)2005年的土地儲(chǔ)備項(xiàng)目，經(jīng)過八九年的開發(fā)，還有近2/3未完工。而在18個(gè)未完工的項(xiàng)目中，有6個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)完成比例為零，僅僅處于剛剛開發(fā)或尚未開發(fā)的狀態(tài)；其中，有4個(gè)項(xiàng)目的土地面積甚至出現(xiàn)了增長。如武漢江漢區(qū)老浦片項(xiàng)目，2005年長江實(shí)業(yè)的土地面積為2.95萬平方米，2013年則增為3.52萬平方米。同時(shí)，該項(xiàng)目的權(quán)益建筑面積也從原來的6.63萬平方米，增加為7.35萬平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，項(xiàng)目增加建筑面積的原因在于修改了規(guī)劃。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目從申請(qǐng)修改規(guī)劃到最終落實(shí)，一般會(huì)經(jīng)過規(guī)劃專家組論證、規(guī)劃部門出具意見等環(huán)節(jié)，需要一定的時(shí)間，因此，修改規(guī)劃往往不僅會(huì)為開發(fā)商帶來額外收益，還成為了一部分開發(fā)商延緩項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間的重要手段。

　　而從個(gè)案來看，長江實(shí)業(yè)2005年年報(bào)顯示，廣州國際玩具禮品城項(xiàng)目占地面積為32.13萬平方米，處于“計(jì)劃中”的狀態(tài)，其完工時(shí)間估計(jì)為2007年12月，這就是說2005年時(shí)該項(xiàng)目還沒有開工。

　　而長江實(shí)業(yè)2013年年報(bào)顯示，該項(xiàng)目的部分物業(yè)估計(jì)將于2014年12月完工。這意味著，2005年至2013年，該項(xiàng)目并沒有任何一部分開發(fā)完成。2013年年報(bào)同時(shí)還顯示，該項(xiàng)目將于2017年6月完成所有開發(fā)，這一時(shí)間比2005年預(yù)計(jì)完工的時(shí)間晚了整整10年。

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