年初的房地產市場躁動不安。

　　“地王頻出，房價上漲過快，必然招致新的調控。”萬科總裁郁亮早前已多次提醒。目前，市場是否又到了調控出新招之時？

　　但這并不是萬科關注的重點。萬科只考慮如何應對。很多人對萬科過去幾年多次重申的不預測市場以及“三不”政策不理解，但這些看起來簡單的說辭，包含了萬科應對房地產市場周期性波動的邏輯。

　　在世聯地產董事長陳勁松看來，“土地資本化”是過去10多年乃至未來很多年都將存在的現象，房地產市場的周期性波動不可避免，并導致房價上漲與調控如影隨形。這樣的故事邏輯短期內不會有根本的改變。

　　萬科董秘譚華杰對本報記者說，萬科不會去預測市場和政策，因為在波動的市場中，企業如何在高點逃頂，在低谷發展才是最重要的。

　　重回上升周期？

　　中國房地產價格仍在“越調越漲”。1月18日，國家統計局公布去年12月房價指數，54個城市環比上漲，一線城市首現同比、環比全面上漲，再創2011年4月后新高。

　　久已不談房價的萬科董事會主席王石，也在1月26日、28日連發微博，認為當前房價“有點不正常，稍微有點偏高”。他認為，過去3年重點調控一線和部分二線城市，價格得到有效抑制，而其它三線、四線城市的市場受影響較小，供應量也較大，現在這些城市供過于求，價格上升乏力，進入調整期。

　　這與萬科總裁郁亮的判斷一致，郁亮在1月21日的溝通會上表示，目前大多數城市仍在調整甚至下行周期之中，而市場開始復蘇的一線城市是因為此前進入調控較早。整體上看，房地產市場并沒有出現過熱。

　　王石認為，流通中的貨幣過多，中央抑制房價政策能維持現在的狀態已經相當成功。目前一線二線部分城市的壓力是如何不要房價上漲過快，基本沒有下調空間。

　　不過，市場氣氛已經被過度渲染。多家機構人士稱“房價上漲預期”已經形成。世聯地產購房者調查顯示，目前預期房價繼續上漲的購房者占比已經上升到近6成。

　　瑞銀證券認為，中國商品房市場已經進入了成交與需求相互推動的階段，且需求將在短期內加速釋放。此外，新開工面積仍顯著高于銷售面積，2013年總體可能不會出現供不應求的狀況。房價波動幅度變大，政府加大調控政策執行力度的風險正在上升。

　　陳勁松稱，當前部分城市的房價上漲令人憂慮。2013年房地產市場依然沒有擺脫宏觀調控的框架，沒有擺脫“向死”的因素。他并不認同任志強的“房價暴漲論”，如同一枚硬幣，說房價暴漲的另一面就是要出臺調控干預。

　　調控的怪圈

　　在包括任志強在內的多位業內人士眼中，當前房地產市場的焦灼，仍然只是過去多年調控的輪回。

　　國務院發展研究中心金融所研究員巴曙松在近期的一次論壇上闡述了這一怪圈的存在：過往的調控都是限購限貸，市場貌似供大于求，但很快開發商的現金回款減少，本能的反應就是不開發。往往調控到后期，就是房地產供應量稀缺。調控力度稍微減弱，價格又上去了。所以這幾輪調控下來這個怪圈沒有打破。但房地產投資增幅已從40%，降到20%以下。

　　譚華杰認為，中國房地產市場的周期性波動已成常態。而在波動的市場中，企業很難進行正常的經營策略安排。

　　以增持土地儲備增加未來的供應而言，接受本報記者采訪的多位開發商高管認為，由于土地供應壟斷的存在，地方政府往往在市場低迷時期收縮出讓土地，即使如萬科在低谷之時資金充裕，也難以獲得優質的土地儲備。比如去年一季度地價很低，但當時手持現金400多億的萬科并未獲益。

　　“2008年之后萬科對于市場的判斷基本沒有出過錯，但受益并不多。”譚華杰對本報記者說，沒有哪家開發商能在土地市場成功“抄底”或“逃頂”，萬科能做的，只是在地價回升之時，將拿地金額控制在安全范圍內，他認為，拿地金額占當年銷售金額的40%左右，風險是可控的；在策略上，堅持做主流住宅，堅持高周轉，即所謂“不囤地、不捂盤”。

　　陳勁松也認同萬科的做法：對企業來說，預測沒意義，重要的是應對。“2008年之后只要關注成交量即可。玩價格博弈都會變成小開發商。”陳勁松說。

　　但并非所有的開發商都這么認為，往往是在地價高峰期，不少企業沖動購地，高價地頻現，為之后的市場埋下了隱患。如數據顯示，綠城在2009年，拿地金額占當年銷售金額超過100%，由此導致了后續一系列的資金鏈危機。

　　不過，此輪調控以來，開發商應對市場波動的技巧越來越嫻熟。房企拿地數據顯示，前十大開發商儲地金額遠低于當年銷售金額。

　　如何增加供應？

　　譚華杰指出，造成近年來房地產市場波動、供求錯位的重要原因，在于開發商的資金來源越來越依賴于銷售回款，民間資金過多地進入了銷售環節而非開發環節。數據顯示，2008年之后，銀行貸款在開發商資金來源占比中下降了大約3-4個百分點，銷售回款則增長了大約3-5個百分點。

　　住建部政策研究中心副主任王玨林指出，目前中國家庭存款30多萬億元，消費還是集中在住房方面，如果民間投資性需求不能妥善處理，2013年房價快速上漲的可能性仍然很大。王石也建議，讓民間資本有更多的投資選擇，而不是將資金集中在不動產上。

　　但本報記者采訪認為，短期內放開開發貸和資本市場融資幾乎沒有可能。萬科執行副總裁肖莉指出，萬科B轉H之后，所有融資還是要按照監管要求和監管部門規定的程序進行。

　　地產私募基金和房地產信托近幾年來成為民間資本進入房地產開發環節的重要通道。德信資本董事長陳義楓對本報記者說，房地產私募基金規模過去一年翻番達到2000億左右，他樂觀預期2015年能達到1萬億。

　　信托、券商對于房地產信托、ABN(資產支持票據)與房地產結合等業務都很熱衷。但譚華杰對此并不十分樂觀。他認為，金融創新主要依靠政策改革驅動，市場自主創新的空間不大。美國次貸危機爆發后，全世界對于金融創新都變得更加慎重。

　　以MBS(抵押貸款證券化)為例，1997年就已在研究，1999年建設銀行開始報方案，2005年出了一個辦法，之后卻無聲無息了。“而REITs的步伐，到目前為止，比MBS還要滯后很多，什么時候能真正鋪開？”譚華杰說。

　　陳勁松認為，要增加供應的根本方法是放開土地供應，打破政府壟斷。但這需要土地制度、財稅制度的進一步改革。

?

?

?

相關鏈接：

?