在全國樓市“漲聲一片”、“地王”頻出的當下，“分城施策”的調控呼聲再起。

　　昨日，住建部政策研究中心原副主任王玨林、中國房地產數據研究院院長陳晟等業內專家在接受上證報記者采訪時說，要理性看待樓市，個別城市樓市過熱不利于去庫存，本著“分城施策”的思路各地應及時出手調控。

　　 二線城市成房價上漲主角

　　 從今年前5個月數據來看，中國樓市整體上好于去年的趨勢已較為確定。

　　中國指數研究院最新的百城房價指數顯示，5月全國百城住宅均價，環比上漲1.70%，同比上漲10.34%，已是連續10個月出現雙漲。而且，漲幅居前十位的城市全部為二線城市，依次是：廈門、合肥、無錫、南京、廊坊、東莞、杭州、中山、南昌和珠海。

　　二線城市成為5月上漲主角，房價漲幅超過或接近3%（珠海為2.72%）。其中，廈門、合肥兩座城市的房價漲幅甚至接近6%。這意味著，如此下去，今年這些二線城市的房價上漲幅度會達到30%至40%。

　　 “不可否認，部分二線城市房價和地價過快上漲，或多或少受到北京、上海、深圳等一線城市房價的影響。”陳晟分析，以近期上海為例，房價漲幅明顯快于春節前，漲速顯然過快，而且土地市場也異常火爆。

　　 6月1日，上海土地拍賣市場又一次“瘋狂”，信達以58.05億元拍得顧村住宅+商場地塊。而在5月18日，保利集團以54.5億拍得浦東新區周浦地塊，溢價率達到296%。“當前貨幣政策較為寬松，無論是開發商，還是購房者，都容易獲得貸款，這支持了市場的回暖。”陳晟說，房價和地價的過快上漲令人不安：“理應三年的漲幅，卻在三個月內完成，這顯然會埋下隱患。”

　　 投資“虹吸效應”不利去庫存

　　深圳、上海、蘇州、合肥等一、二線城市火爆的樓市，吸引了開發商，使得投資風險不斷積累，這違背了今年房地產“去庫存”的主要目標。

　　 “個別城市樓市過熱，不利于去庫存，地方政府應及時出手抑制。”王玨林說，世界各國的歷史經驗多次證明，房價過快上漲，對誰都沒有好處，因此當地政府必須及時出手，給市場良性預期。

　　 “北京對通州及時采取限購措施，值得許多地方學習借鑒。”王玨林說。

　　陳晟也向記者表示，一、二線城市火爆的樓市形成“虹吸效應”，導致開發商投資的過度集中。“這既導致這些過熱區域的投資風險積累，也不利于三、四線城市去庫存。”陳晟說。

　　招商證券研報顯示，4月份全國重點城市（30個）商品住房庫存去化周期為10.5個月，其中一線城市（4個）去化周期為7.8個月，重點二線城市（16個）為9.2個月，重點三線城市（10）仍高達19.1個月。

　　中國物流信息中心武威也表示，房地產去庫存化任務仍較為艱巨。他分析說：“5月房地產業商務活動指數和新訂單指數均呈現連續兩個月回落走勢，指數均在50%以下，顯示市場供需兩端均顯疲弱。結合數據的變化，我們認為，雖然今年以來一、二線城市的房地產銷售有所升溫，但難掩三、四線城市庫存依然較大的壓力。”

　　在王玨林看來，當前樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市拉動，三、四線城市基本沒有反彈。房地產區域性、結構性分化依然是主要問題。

　　 “‘一刀切’的調控政策是不可取的，當下還是要各地按‘分城施策’、‘差別化調控’的思路繼續消化房地產庫存。 ”王玨林說。