日前，財政部部長謝旭人表示，下一步稅收制度改革的重點將包括對房地產交易環節征收的有關稅種進行簡并，并研究逐步在全國推開房產稅等。謝旭人的表態，再次引發了社會對房地產行業稅費的討論。新一屆上海市房地產行業協會會長、上實城開董事長倪建達日前在媒體采訪中就炮轟現行稅收政策，業內人士坦言，目前房地產的凈資產回報率依舊高于社會其他行業的平均回報率。

　　房企大佬抱怨政府拿大頭

　　倪建達表示，所有房地產公司的凈資產回報率，遠遠低于銀行低于其他相關行業，但它周期長規模大，因此短時間內在一個時間點上結算的利潤很豐厚，交的稅更多。與此同時，倪建達還指出，房價沒有下來的原因是稅沒有減少，融資成本卻在提高。房地產商賺的錢少了，金融機構賺的錢就多了，這也是我們宏觀調控越打壓房價越高的原因。他甚至透露，原先像城開這樣的企業融資都是基準利率下浮，現在也是上浮的，很難做到基準利率。

　　記者查詢發現，對于稅收方面，最為官方的一種測算是根據江蘇省鹽城市物價局2006年公布的一份房價構成清單測算，以一項目最高價2289.6元/平方米，政府收入(僅計算土地費用、政府規費和土地增值利潤稅金)為847.33元，所占比例超過了37%，政府至少拿到37%，這是最保守的官方版本。而半官方的全國工商聯在 2009年全國兩會期間的調查報告稱，政府拿了49.34%。

　　那到底政府稅費有多少呢?“地產大炮”任志強給出的答案是70%。在其看來，全國工商聯房地產商會這份報告中，對房價構成的分析，并沒有將政府收取的各種稅費完全計算在內，如規費、證費、市政基礎設施費等。同時，也未計算上下游產業中的稅費，這些也是政府的所得，如施工單位上繳的各種稅費、建筑材料生產與購買環節的稅費、設備生產與交易中的稅費等等。若將上述因素都考慮在內，政府從房價中分得的份額，要遠遠超過70%的比重。

　　“實際上我還是蠻贊同這一觀點的。”市人大代表、望源房地產董事長季寶紅向記者說道。他向記者表示，單就一個100萬元的房源，光是稅收這方面就占了15%，如果再加上土地費用的話，70%并不為過。他同樣指出，由于房地產工程時間長，雖然項目回報率有40%，但是如果項目做了5年，其實年回報率只有8%，再加上目前的樓市調控，融資成本提高很大，因此房地產已經不是暴利，只能算是微利的行業了，甚至一些地王項目出現樓板價銷售的情況。

　　房地產開發稅費種類不少

　　根據專業人士歸納統計，如果把房產商開發一處樓盤過程，從立項到完成銷售進行分解，整個過程向各級政府機構繳納稅費涉及到七大類37項支出。這些支出包括房地產開發前期的土地出讓金、拆遷管理費，前期的政策性收費以及后期的營業稅、印花稅、城建稅、企業所得稅等。以上37項稅費成本支出中，比例較大的是土地出讓金和各種稅款。

　　據中國新聞網報道，以房企銷售額100萬元為基數，按銷售額的5%征收營業稅5萬元，按營業稅的7%征收城建稅 3500元，按營業稅的5%征收教育附加稅2500元，按利潤25%征收的所得稅，按土地款3%征收的契稅，利潤超過20%要采取累進方法計算起納土地增值稅等。加之地方養老、水利基金等不同名目，房地產開發公司總收入中的三成要用于繳納各種稅費。

　　有分析者認為，這些稅費負擔由開發商部分轉嫁到購房者身上，很多都直接或間接地轉化為房價的一部分，最終推高了房價。對此，經濟學家郎咸平更是鼓吹政府出臺了多種政策調控房價，但是房價什么時候才能回歸到合理的水平，其實很簡單，只要把房地產市場的各種稅費降下來，房價就會下降。“只要把房地產市場的各種稅費取消掉，那么中國的房價馬上下降 70%。”

　　利潤仍高于其他社會行業平均利潤

　　對于房企大佬的抱怨，業內專家則有不同的看法。

　　上海財經大學不動產研究所常務副所長姚玲珍則表示，就目前而言，房地產的利潤不如銀行等行業，但依舊高于社會其他行業的平均回報率。近年來，房地產業發展，使得很多其他行業公司紛紛涉足房地產，出現大量資金導入。從資金的向心力而言，房地產的利潤可見不一般。由于房價由成本和利潤構成，她分析，如果如何不算人土地價格，光是稅費而言，大概占房價的1/3左右，而如果算入土地成本的話，或將占到房價的一半。

　　財經評論員吳其倫而言指出，在房地產利益鏈條中，政府、開發商、投資客及相關產業人群均處其間。毫無疑問，政府獲利不菲，可其不認同任志強所說的政府拿走70%的說法。在他看來，余下三成，包括建安、建材、設計、營銷、廣告、行政、人力、利潤等，對于開發商而言夠嗎?與此同時，土地出讓金、規費及相關稅費只繳納一次，而開發商自開盤后多次提價，漲價部分并沒有給政府，最后如果房地產沒有高利潤，就不可能出現快速發展。

?

?

?

?

相關鏈接

?